전세계약 연장, 만료, 자동연장 등에 대한 정보

전세계약에 대해서 좀 이것저것 알아볼게있어서 검색하다가 너무 좋은 정보가 있길래 퍼왔습니다.

 출처 :: http://blog.naver.com/dyner/100164290996

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< 전세계약 >

3. 전세계약 연장, 만료, 자동연장 등

 

 

1. 전세계약시 주의사항 - http://blog.naver.com/dyner/100163782870 

2. 전세계약서 양식 및 전세계약서 작성 요령 - http://blog.naver.com/dyner/100163782870 

전세계약에서 주의할 사항들을 계속 포스팅 했습니다.

전세계약을 처음 하시거나 잘 모르시는 분들은 위에 제 글들을 꼭 꼼꼼히 읽으셔서 피해받는 일 없으셨으면 합니다.

이제 성공적으로 전세계약을 완료하셨을 경우의 뒷처리에 대한 것을 설명하려고 합니다.

이번 글에서는 전세계약은 어떻게 연장하는 것인지에 대해서 알아보겠습니다.

다음 글은 전세금을 돌려주지 않을 경우의 대처 방법이 될 것 같습니다.

 

 

1. 전세계약은 어떻게 연장되나? 서로 말 없으면 '묵시적 갱신'이 된다  

 전세계약을 하면 슬슬 계약 만료가 다가올 겁니다. 그런데 계약이 만료되기 1개월 전까지는 최소한 집주인이나 세입자는 의사 표시를 해야 합니다. 둘 다 의사표시를 안하면? 그럼 법적으로는 그냥 원래 계약조건과 똑같은 조건으로 계약이 자동적으로 연장됩니다. 이것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다.1

 

 

▲ 서로 아무 말 없이 있는 경우? 계약은 자동으로 연장된다.

 

 이 때는 집주인보다는 세입자의 권리가 더 많아집니다. 집주인은 2년이 되기 전까지는 마음대로 나가라고 할 수 없지만, 세입자는 2년을 더 살 수도 있고, 자기가 나가고 싶다면 나가겠다고 통보를 해도 됩니다. 대신 통보를 한다고 바로 나가는 것은 아니고, 통보 이후 3개월이 지나야지만 임대차기간이 종료됩니다. 어쨌거나 집주인은 좋든 싫든 2년을 기다려야하는 반면, 세입자는 선택권이 있습니다.2

 *그렇다고 세입자도 마냥 좋은 것은 아닙니다. 집을 나가겠다고 통보해도 법적으로 통보 후 3개월 이후에야 계약이 종료되므로 그동안은 전세금을 받을 수가 없겠죠. 그래서 세입자나 집주인 모두 묵시적 갱신을 하기 보다는 합의에 의해 재계약을 하는 경우가 대부분입니다.

 

 

 

2. 일반적으로는 더 살고싶다면 합의를 하고 재계약을 한다

 임대차 계약이 끝나기 최소한 1개월 전에, 집주인과 세입자는 합의에 의해 재계약을 할 겁니다. 이 때는 집주인이 전세금을 올려달라고 할 수도 있고, 그냥 이전과 동일한 조건으로 재계약할 수도 있습니다. 집주인이 전세금을 올려달라는 요구가 합당하면 재계약을 하고, 그렇지 않다면 계약을 파기해야겠죠. (참고로 전세금은 아무리 많이 올리더라도 법정으로 정한 것이 5%이므로 재계약에서 5% 넘게 올리는 것은 법적으로는 불가능합니다.3) 

 

 

▲ 전세금을 5%넘게 올려달라고 하면..

법으로 안된다고 말합시다.

 

 전세 재계약을 할 때 부동산을 끼고 하면 복비가 10만원 정도 든다고 합니다. 이 복비를 아끼기 위해서 따로 하는 경우도 있다고 하는데.. 저는 부동산을 끼고 하는 것을 추천하겠습니다. 그럼 부동산에서 그에 맞는 양식도 제공해 줄 것이고, 훨씬 편할 것입니다. 부동산에서 재계약을 하셨을 때 전세금을 증액했다면 그에 대한 확정일자를 다시 받아야 합니다. (참고로 재계약을 할 때도 역시 등기부등본 확인은 필수입니다.) 

 

 

 

3. 전세기간을 채우기 전에 임대차 계약이 해지되는 경우는?

 앞에서 설명했던 것들은 묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신이었습니다. 그럼 임대차 계약이 끝나기 전에 해지하고 싶으면 해지하는게 가능할까요? 답부터 말하자면 일반적인 경우에는 불가능하고 다음의 사유가 있어야 합니다.

 

임차인이 해지할 수 있는 경우

- 임차인이 제대로 사는 것을 집주인이 현저하게 방해할 경우.. 아니면 집주인이 다른 사람으로 바뀐 경우

임대인이 해지할 수 있는 경우

- 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도했거나..  

하여간 이 경우도 임차인이 뭔가 잘못을 해야지 집주인이 해지할 수 있습니다.4

 

 

▲ 상대방이 나쁜 짓을 했을때만 계약의 중도해지가 가능합니다.

 

 위의 설명을 잘 보면.. 결국 상대방이 어떠한 잘못을 했을 때 계약을 해지할 권리가 생기는 것을 알 수 있습니다.

 그럼 해지할 때의 절차는 어떤 것일까요?

 계약을 해지할 때는 내용증명 우편을 발송하면 됩니다.

 

 * 내용증명 우편 - 보낼 때 우체국에서 내용증명서 3통을 작성하여 1통은 발송인이, 1통은 우체국이, 1통은 상대방이 갖는다.

 이러면 우체국에서도 우편물을 보관하고 있으니 상대가 발뺌하지 못한다.

 내용증명 우편에는 중도해지의 사유, 임대차계약 해지의사 표명, 임차보증금을 반환해달라는 내용을 기재한다.

 

 

 

4. 계약 해지 했으니까 보증금 안 받아도 이사가면 된다? 그렇지 않다. 이사를 가지 않고 거주해야 대항력이 있다

 이건 보증금을 돌려받는 글에서 다시 자세히 설명하겠지만.. 이사를 가지 않고 실제로 거주해야지 전입신고와 확정일자를 했던 효력이 제대로 나타납니다. 그러니까 중도해지를 했거나 계약이 만료되었다고 해서 보증금도 안 받았는데 이사를 가면 안됩니다.

 다만 전세권설정을 해놓았을 경우에는 실제로 거주하지 않아도 설정된 기간에 한해서 보증금의 우선변제권을 갖게 됩니다. 그럼 전세권 설정이 되어있지 않는데 전세계약이 만료되었고, 보증금을 아직 안 받았는데 이사는 꼭 가야하는 경우는 어떻게 할까요? 그 때 할 수 있는 것이 임차권 등기명령입니다. 그에 대해서는 다음 글에서 설명하겠습니다.

 

 

 

1. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
   ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>
   ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
2. 
   제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>
   ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
3. 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
   ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
4. - 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
   · 임차인이 해지할 수 있는 경우
   √ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
   √ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
   √ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정)
   
   ·임대인이 해지할 수 있는 경우
   √ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
   √ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
   √ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
   √ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(「주택임대차보호법」 제6조제3항)

 

 

 

 

 

 

 

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요약.

1.전세계약이 끝나는 시기까지 임대인과 임차인의 합의가 없을경우 전세금 변환없이 자동연장

2.임차인은 자동연장되어도 나갈수있고 통보후 3개월 이후 효력발생하여 전세금 반환받을수 있음

3.전세금을 올리는 한도는 처음 입주금의 5%까지  1억일경우 500만원상한

 

 

임대인의 갑질에 피해받는 사람이 없길바랍니다.